Ana Noktalar
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki malların paylaşımı veya satışı yoluyla ortaklığın sona erdirilmesini sağlar; bu süreç, özellikle miras paylaşımı ve hisseli taşınmazlar için önemlidir.
2023 yılından itibaren, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale gelmiştir; bu, anlaşma sağlanırsa mahkeme onayıyla yürürlüğe girer, sağlanamazsa dava açılabilir.
Arabuluculuk sürecinde anlaşma ve anlaşamama durumları, dava sürecini doğrudan etkiler; anlaşma halinde mahkeme şerhiyle icra edilebilirlik sağlanır, anlaşamama halinde dava açılabilir.
Süreç, Türk Medeni Kanunu’nun md. 698-700’e dayanır ve sulh hukuk mahkemelerinde görülür; bilirkişi raporu ve mahkeme kararıyla karara bağlanır. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi durumunda karar kesinleştikten sonra, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne bağlı Satış Memurluğu, İİK hükümlerine göre satış işlemlerini gerçekleştirir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası: Genel Bilgilendirme
Ortaklığın giderilmesi davası, Türk hukukunda paylı veya elbirliği mülkiyetinde bulunan taşınmaz veya taşınır malların ortaklığının sona erdirilmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu dava, özellikle miras kalan malların paylaşımında yaşanan anlaşmazlıklar nedeniyle sıkça karşımıza çıkar. Son yıllarda yapılan düzenlemelerle, dava açılmadan önce arabuluculuk zorunluluğu getirilmiştir. Bu makalede, ortaklığın giderilmesi davasının hukuki çerçevesini, arabuluculuk sürecini ve dava sürecinde dikkat edilmesi gereken hususları detaylı bir şekilde ele alacağız.
Hukuki Dayanak ve Tanım
Ortaklığın giderilmesi davası, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 698 ila 700. maddelerinde düzenlenmiştir. TMK m. 698’e göre, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir, bu hak hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. TMK m. 699, paylaşma talebinde bulunan paydaşın diğer paydaşları dava etmesini ve davanın malın bulunduğu yerde açılmasını düzenler. TMK m. 700 ise paylaşmanın malın aynen taksimi veya satışı yoluyla gerçekleştirilebileceğini belirtir.
Bu dava, paylı mülkiyet (örneğin, hisseli tarla veya arsa) veya elbirliği mülkiyeti (örneğin, miras intikali sonrası) halinde bulunan mallarda ortaklığın sona erdirilmesini amaçlar. Özellikle miras paylaşımı, veraset işlemleri ve intikal süreçlerinde sıkça başvurulan bir yöntemdir.
Arabuluculuk Zorunluluğu ve Süreci
2023 yılında yapılan düzenlemelerle, ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir. Bu düzenleme, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiştir ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi kapsamında düzenlenmiştir. Buna göre, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Arabuluculuk Sürecinin Başlangıcı:
Taraflar, arabuluculuk sürecine başvurarak uyuşmazlığı çözmeye çalışır. Bu süreç, mahkeme tarafından yönlendirilir ve tarafların anlaşma sağlaması hedeflenir.
Anlaşma Durumu:
Eğer taraflar arabuluculukta anlaşmaya varırsa, bu anlaşma bir belge haline getirilir ve mahkeme tarafından icra edilebilirlik şerhi alınır. Bu şerh, anlaşmanın tapu siciline tescil edilebilmesi için zorunludur. Anlaşma belgesinde tarafların kimlik bilgileri, taşınmazın tanımlayıcı bilgileri ve anlaşma bedeli gibi detaylar yer almalıdır. Anlaşma belgesi ile tapuda doğrudan tescil işlemi yapılamamaktadır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bağlı Tapu Dairesi Baskanlığı’nın 29.11.2024 tarihli E-23294678-010.06.02-14648076 sayılı Genelgesi ile, Tapu Sicilinde Arabuluculuk Uygulamalarına dair esaslar belirtilmiştir. Buna göre, tarafların arabuluculuk görüşmesi sonucunda anlaşmaya varmaları haline, icra edilebilirlik şerhi almadan önce anlaşma belgesinin söz konusu genelgeye uygun olarak düzenlenmesi gerekmektedir.
(Makalenin son kısmında ilgili genelge metni yer almaktadır.)
Anlaşamama Durumu: Taraflar arabuluculukta anlaşamazsa, son tutanak düzenlenir ve bu tutanak dava dilekçesine eklenerek dava açılabilir. Dava dilekçesine son tutanağın eklenmemesi halinde mahkeme, taraflara bir haftalık kesin süre vererek eksikliğin giderilmesini talep eder; aksi takdirde dava usulden reddedilir. Keza, dava açılış işlemleri esnasında da dava dilekçesinin ekinde anlaşamama tutanağının bir sureti yer almalıdır. UYAP üzerinden açılacak davalarda, arabuluculuk dosya numarası sağlanmadan dava açılışına izin verilmemektedir.
Arabuluculuk sürecinde, tarafların yazılı olarak anlaşması halinde, taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisinin kısıtlandığına dair tapu siciline şerh verilebilir. Bu şerh, arabuluculuk süreciyle sınırlı olup en fazla üç ay süreyle geçerlidir ve tarafların anlaşamaması veya şerhin kaldırılması konusunda anlaşması halinde kaldırılır.
Dava Süreci ve Yöntemler
Arabuluculuk sürecinden sonra, eğer anlaşma sağlanamazsa, dava açılabilir. Dava, malın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Dava sürecinde aşağıdaki adımlar izlenir:
Dava Dilekçesi: Davacı, dava dilekçesinde malın paylaşılmasını veya satışını talep eder. Dilekçede, malın tapu bilgileri, paydaşların kimlik bilgileri ve talep edilen yöntem (aynen taksim veya satış) açıkça belirtilmelidir.
Bilirkişi Raporu: Mahkeme, malın değerini ve paylaşımının mümkün olup olmadığını belirlemek için bilirkişi atayabilir. Bilirkişi raporu, özellikle aynen taksimin mümkün olup olmadığı konusunda belirleyicidir.
Karar: Mahkeme, malın aynen taksimine (fiziksel bölüşüm) veya satış yoluyla taksime (malın satılıp bedelinin paylaştırılması) karar verebilir. Aynen taksim, malın bölünmesi mümkünse tercih edilir; ancak bölünme mümkün değilse satış yoluyla taksim uygulanır. Şayet tüm hissedarlar yani davacılar ve davalıların tamamı muvafakat ederse, satışın hissedarlar arasında yapılmasına mahkemece karar verilebilir.
Satış Süreci ve Yöntemler
Dava süreci sonunda, mahkemece satış kararı verilmesi durumunda, kararın kesinleşmesi ile birlikte, satış talebinde bulunulur ve dosyanın satış memurluğuna gönderilmesi talep edilir. Satış Memurluklarınca aşağıdaki adımlar izlenir:
Kıymet Takdiri: Satış memurluğu satışa konu edilen taşınmazlara ait kroki ve çap örnekleri, belediye rayiç bedelleri, tapu kayıtları, emlak borçları gibi taşınmaza ilişkin bilgileri toplar. Bu işlemler başlangıç işlemleri olup, bunun için masraflar, satış talebinde bulunan davacı/davacılar tarafından yatırılması istenir. Satış memurluğu bu masraf tutarını belirler ve satış isteyen tarafından yatırılması için tensip zaptı düzenler. Ancak bu karar taraflara tebliğ edilmez, tarafların bu kararı kalemden ya da UYAP üzerinden takip etmesi gerekmektedir.
Satış İlanı: 2004 sayılı İcra ve İflas kanunu hükümlerine göre taşınmazın satışı yapılmadan evvel satış kararı alınarak satış günü belirlenir. Akabinde, Basın ve İlan kurumu vasıtasıyla satış ilanı yayınlanır. Bu ilan, bu tür uyuşmazlıklarda genelde en yüksek tutarda masraf istenen işlemdir. Kanaatimizce günümüzde gazete okuma alışkanlığı bulunmayan bir toplumda, taşınmaz ihalelerinin de elektronik ortamda gerçekleştiği bir uygulama düzeninde, satış ilanının gazetelerde ilan edilmesi usul ekonomisi açısından gereksiz bir hal almış, yasal haklarını arayan taşınmaz hissedarları açısından ise gereksiz ve yüksek bir masraf kalemi olarak uygulanmaktadır. Kanaatimizce gazete ilanının yayımlanmasında herhangi bir hukuki yarar kalmamış olup kaldırılması gerekmektedir. Ancak söz konusu kanun maddesi yürürlükte olduğu sürece, gazete ilanının yapılması zorunlu bir uygulamadır.
Satış işlemleri: Satış memurluğu tarafından satış kararı ile birlikte, esatis.uyap.gov.tr adresi üzerinde elektronik ihale oluşturulur. Bu ihaleler, satışın hissedarlar arasında yapılacağı kararlaştırılsa dahi herkes tarafından görüntülenebilmektedir. 7 günlük satış dönemi boyunca ilgililer ihaleye teminat yatırarak açık artırma yoluyla teklifte bulunabilirler. Satış sürecinin son günü ve son saatinde son 10 dakika içerisinde yeni bir teklif verilmesi durumunda ihale saati 3 dakika uzar. 3 dakikalık uzatma süresi içinde yeni bir teklif gelmesi durumunda 3 dakikalık süre her seferinde sıfırlanır. Toplam uzama süresi ise 1 saati geçemez. yani 57. uzatma dakikasından itibaren verilecek yeni teklifler uzama süresini sıfırlamaz.(Burada dikkat edilmesi gereken husus, bu her 3 dakikalık uzama süresinde sadece 1 adet teklif verilebileceği yanılgısına kapılmamaktır. yani 1 saatlik sürede 60/3=20 teklif verilebileceği yanılgısıdır.3 dakika uzama süresi her teklif ile birlikte sıfırdan başladığı için, 1 saatlik uzama süresi içinde yüzlerce hatta binlerce teklif verilmesi söz konusu olabilmektedir. 3 dakikanın sıfırlanmasının durması sadece 57. dakikadan itibaren söz konusudur.) En yüksek teklifi verene mal ihale olunur. İhalelere, hisseli şekilde teklif vermek mümkündür. (Bu konuda deteylı bilgi için tarafımızla irtibat kurmalısınız). Adalet Bakanlığı tarafından e-Satış portalının yazılım güncellemesi bu esaslara göre oluşturulmuş ve faal durumda çalışmaktadır.
Satış sonrası işlemler: İhalede en yüksek teklifi verene/verenlere açık artırma tutanağı düzenlenerek kalan ihale bedelini yatırması için 7 günlük süre verilir. Bu tutanakta ihale alıcısına parayı yatıracağı hesap numarası belirtilir. Bu tutanak ihale alıcısına tebliğ olunmaz. E Satış portalı üzerinde ihale evrakları kısmına ihale bitiminde eklenir. KDV kanunu uyarınca satış bedeli üzerinden hesaplanan KDV’nin de bu sürede ilgili satış memurluğu hesabına yatırılması gerekmekte olmasına rağmen uygulamada ihalenin kesinleşmesinden sonra da yatırılmasını talep eden satış memurlukları vardır. KDV satış memurluğu adına tahakkuk etmesine rağmen, ihale alıcısı tarafından doğrudan vergi dairelerine yatırılması istenmektedir. Normalde bu bedel, Satış Memurluğu’nun emanet kasa hesabına yatırılması, KDV yatırma işlemleri ise Satış Memurluğu tarafından yapılmalıdır. Ancak uygulamada ihale alıcısına doğrudan vergi daireisne yatırtılması uygulaması yaygındır. Bununla ilgili detaylı bilgiyi satış memurluğundan almalısınız. İhale bedelinin tamamını yatırdınız ve 7 günlük ihalenin feshi davası açma süresi geçtikten sonra ihale kesinleşir ve tescil işlemlerine geçilir. KDV ve damga vergisi tahsil edildikten sonra, tescil yazısı düzenleinir ve Tapu Müdürlüğü’nden bu belge ile randevu alınır. Tapu harçları yatırıldıktan sonra tescil yapılır ve Satıcı adına yatırdığınız tapu harcı, ilgili satış memurluğu tarafından tarafınıza İADE EDİLİR. Burada tescili aldıktan sonra, tapu müdürlüğü tescil belgelerini satış memurluğuna göndermesinden sonra, Satış Memurluğu hesabıunda bulunan paradan, hissedarlardan kestiği satıcı tapu harcını ihale alıcısına ödemek zorundadır. Uygulamada sıkça, bu bedelin ihale alıcıları tarafından takip edilmediği, satıcı tapu harçlarının satış memurlukarının Vakıfbank hespalarında unutulduğu ve 10 yıllık süre sonunda zamanaşımı hükümlerine göre bankaya kaldığı görülmektedir. Bu bedellerin iadesi konusunda uzman bir avukatla çalışmanız, sizlerine menfaatine olacaktır. Kale Hukuk Bürosu, alanında uzman avukatları ile Kırıkkale ilinde yıllardır taşınmaz hukuku konusunda hizmet vermektedir. Unuttuğunuz haklarınızı almanızda sizlere alabileceğiniz en iyi hukuk hizmetini vaat ediyoruz.
Özel Durumlar ve Hukuki Detaylar
Miras ve Veraset: Miras kalan mallarda, mirasçılık belgesine istinaden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi için arabuluculuk anlaşması yapılabilir. Bu durumda, tüm mirasçıların katılımı zorunludur.
Vergi ve Harçlar: Satış yoluyla taksimde, satış bedeli üzerinden vergi kesintisi yapılabilir. Ayrıca, arabuluculuk ve dava süreçlerinde harç ve döner sermaye ücretleri tahsil edilir.
Kısıtlı Kişiler: Küçükler veya kısıtlı kişilerin payları, vasisi veya yasal temsilcisi tarafından temsil edilir. Bu durum, özellikle miras paylaşımı sırasında dikkate alınmalıdır.
Sonuç ve Öneriler
Ortaklığın giderilmesi davası, miras paylaşımı veya gayrimenkul ortaklıklarında yaşanan anlaşmazlıkların çözümünde önemli bir araçtır. Arabuluculuk zorunluluğu, taraflar arasında anlaşmaya varılmasını teşvik ederken, dava sürecini de etkilemektedir. Bu süreçte, özellikle Kırıkkale gibi bölgelerde alanında uzman bir avukat ile çalışmak, süreçlerin daha hızlı ve etkili yönetilmesini sağlar. Miras, veraset, intikal ve hisseli taşınmazlar konusunda sorun yaşayanlar, Kırıkkale ilinde avukat olarak faaliyet gösteren hukuk büromuz ile irtibata geçerek, uzman avukat kadromuz ile en hızlı şekilde çözüme ulaşabilirler. Kale Hukuk Avukatlık & Danışmanlık Bürosu 12 yıldır, gayrimenkul davalarında uzmanlaşmış bir hukuk bürosudur.
Kaynakça
Türk Medeni Kanunu (TMK) 4721 sayılı kanun, 698-700. maddeler (Oğuzman, M. K., & Seliçi, Ö., 2023, s. 245-250).
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, 17/B ve 18/B maddeler (Antalya, G., 2021, s. 180-185).
Çeşitli mahkeme kararları ve doktrinsel eserler
(Anahtar kelimeler: Kırıkkale Avukat, Ortaklığın Giderilmesi, İzaleyi Şüyu, Arabuluculuk, Tapu, Arsa, Tarla, Hisseli Tapu, Ortaklığın Giderilmesi Davası, İzaleyi Şüyu Davası, Miras Paylaşımı, Hisseli Tarla Paylaşımı, Kırıkkale Avukat, Miras Hukuku, Veraset İşlemleri, İntikal Davası, Arsa Paylaşımı, Tarla Bölüşümü, Arabuluculuk Zorunluluğu, Gayrimenkul Anlaşmazlıkları, Kırıkkale Miras Avukatı, Hukuki Ortaklık Sona Erme, Paylı Mülkiyet Davası, arsa ortaklığın giderilmesi davası)
